房贷利率全国性持续上涨短期稳定的房价状态还将持续多久

摘要: 据最新数据显示，全国商品房待售面积已经创33个月新低。同时，全国商品房待售面积已经创33个月新低，那么在这样的房贷利率持续上升，买房成本越来越高的情况下，房价稳定的状态还能持续多久呢？

据最新数据显示，全国商品房待售面积已经创33个月新低。同时，全国商品房待售面积已经创33个月新低，那么在这样的房贷利率持续上升，买房成本越来越高的情况下，房价稳定的状态还能持续多久呢？

全国商品房待售面积持续下跌　　国家统计局最新数据显示，7月底，全国商品房待售面积 63496 万平方米，比 6 月末减少 1081 万平方米，相当于当月商品房销售面积的9%。其中，住宅待售面积减少 988 万平方米。

截至7月底，全国住宅库存创33个月新低，去化周期回到2012年水平，12.3个月可卖完。“今年一季度以来，商品房均价增幅基本保持在 4%-5%，远低于去年增幅。由此可见，一方面在新一轮调控之下热点城市新房定价受限，另一方面近期三、四线城市成交比重上升也拉低了商品房均价。全年来看，预计成交均价增幅将保持在 5%以内。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从当前房屋销售数据的曲线来看，继续呈现增幅收窄态势，这充分说明了购房市场去杠杆和去泡沫等效果不断体现。

从历史数据来看，全国住宅去化周期商品住宅待售面积商品住宅销售面积的最高点是 2015 年 12 月份，正是由于 2015 年 12 月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标，各地纷纷出来了去库存具体措施，尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施，提升了二、三、四线城市去库存速度。

鉴于此，2015 年商品房的现房存销比处于历年最高水平，其中住宅去化周期为20个月左右。而到了2017 年 7 月份，住宅去化周期回落至 12.3 个月，这意味着一年多将卖完，接近 2012 年的水平。

房贷利率全国性上涨不断　　房子存量越来越少，买房的成本却在同步上涨。根据融360发布的《2017年7月中国房贷市场月度分析报告》显示，7月全国首套房平均利率为4.99%，相当于基准利率1.02倍，环比上升了2.25%，同比上升了12.38%;二套房平均利率为5.47%，同比上升了1.48%。房贷利率继续保持上升趋势。

首套房利率基准基础上继续上浮的趋势尚不明显，但二套房利率上浮趋势明显。虽然最低利率依然按照基准上浮20%，但多家银行客户经理表示，目前二套房执行利率已经在上浮20%的基础上，再根据客户资质决定具体利率，上浮20%已是极优质客户才能获得。

房贷利率上升，再加上楼市观望情绪浓重，直接导致商业银行个人房贷业务的“价升量跌”，其中尤以一线城市最为明显。

事实上，利率上调，对购房成本的增加是显而易见的。以商业贷款每100万元、等额本息贷款期限25年计算，首套房执行基准利率时，月供为5787.8元;若商贷利率上浮10%，执行利率则为5.39%，月均还款额为6075.4元，每个月还款相差287.6元，这也就意味着，如果利率上浮10%，购房者一年要多掏3451元房贷。

实际上，房贷利率上调并不仅仅是在一线城市。根据融360最近发布的房贷利率报告，7月全国超九成的银行已无利率折扣，其中364家银行执行基准利率，较上月减少35家;126家银行执行基准利率上浮，较上月新增94家，上浮趋势较明显。

未来楼市房价会怎么走？

中原地产首席分析师张大伟分析称，从最近调控重压下的楼市趋势来看，热点一二线城市调控政策非常多，土地溢价率被各种政策抑制。

张大伟表示，统计局公布的房价上涨城市基本全部为三线城市，除广州上涨1.4%外，其他城市基本均为之前涨幅较低的城市。他认为，热点一二线城市全面进入调控周期，房价涨幅明显收窄。

张大伟并表示，“今年以来全国楼市成交分化明显，一线城市明显降温，二线逐渐平稳，三线城市有所上升。房企拿地开始集中在部分围绕一二线热点城市的三四线区域拿地，预计后续政策将继续扩围，调控城市数量也将继续增加，整体市场的调控目标是约束房价上涨过快区域，稳定市场预期”。

8月14日，中国指数研究院发布的数据显示，当前全国土地市场整体供求环比双降。上市房企通过票据、债券、股权等方式融资后，集中于北京、上海、青岛、湖州等城市通过招拍挂或收并购方式扩充土地储备。

其中，一线城市供求总量环比走低，土地收入增加逾两成，北上广深均无宅地供应。二线城市整体供应量缩水近半，成交量跌价涨。

中指院方面分析指出，在核心一二线热点城市土地日益稀缺及“限房价竞地价竞自持”频繁出现的背景下，房企联合拿地的现象逐渐增多。

同策咨询研究部总监张宏伟称，下半年，市场消化周期较短的城市肯定会加大土地供应，同时包括南京、上海等地也会更积极地落实近期出台的供地计划。而对于核心城市而言，随着下半年进入楼市调控的深度调整期，土地市场对房价的传导作用可能会被削弱，更有利于地方政府加快供地节奏。

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